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Hipotecas y desahucios (1)

domingo 06 de abril de 2014, 22:00h
Miguel Ángel Vicente
Miguel Ángel Vicente

Quizás no fuera exagerado afirmar que la HIPOTECA constitu­ya una institución jurídica tan antigua como el hombre mismo, pues desde la más temprana edad de la antigüedad, cuando nace el comercio económico entre los humanos dentro de la organización de éstos en  sociedad, nació la necesidad de asegurar al acreedor el cobro de sus créditos, garantizando dicho cobro, especialmente, con la sujeción de cierto bien o conjunto de bienes inmuebles, propiedad del deudor o de un tercero, para tal fin, lo que constituía una forma de inyectar confianza y garantía a las relaciones económicas de la sociedad en general facilitando las mismas y fortaleciendo el crédito territorial.

Como casi todo en nuestro Derecho Privado, los antecedentes que laten en nuestro Ordenamiento Jurídico son sustancialmente romanos, es decir, que nuestras instituciones en este campo proceden y beben de las fuentes del Derecho Romano, sustancialmente del Derecho Justinianeo. De esta manera, la regulación romana de la hipoteca pasó en toda su pu­reza a informar el Derecho de Partidas y a cuyas líneas respondie­ron también el Fuero Juzgo, el Fuero Viejo y el Fuero Real. Entrado el siglo XVI, la afluencia de capitales y el mejoramiento económico del país constituyó un clima favorable al desenvolvimiento o empleo de la hipoteca, iniciándose en esta tendencia a adoptar el tono capitalista que actualmente la caracteriza, dándose un paso trascendental respecto de la misma mediante el  estableci­miento de la publicidad, hasta entonces inexistente (pues su característica era la clandestinidad) con la creación, en 1.768, de los Oficios o, como más tarde se llamaron, Contadurías de Hipotecas.

Así, se evolucionó hasta la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1.861, texto legal que contiene ya una regulación prolija, sistemática y uni­taria del llamado "derecho real de hipoteca", que, tras sucesivas reformas, ha devenido en el Texto Refundido por Decreto de 8 de Febrero de 1.946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria. En este ámbito, y aunque no completa, el artículo 104 de dicha ley describe, con cierta solvencia y clari­dad, lo que esta institución sea, al establecer que "la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida".

 

Hay que hacer una aclaración, importante, en el sentido de que la citada Ley Hipotecaria regula todo lo relativo a lo que se denomina la "hipoteca inmobiliaria", es decir, aquella que recae exclusivamente sobre bienes inmuebles (local, vivienda, finca rústica,...), aunque a partir de la Ley sobre Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento, de 16 de Diciembre de 1.954, la hipoteca pasó a poder recaer también sobre "bienes muebles" (vehículos, maquinaria, establecimiento mercantil, etc.). Mas, aquí, vamos a referirnos exclusivamente a la hi­poteca inmobiliaria, la cual, por otra parte, con mayores o meno­res diferencias, figura recogida en la práctica totalidad de las legislaciones.

Por otra parte, aun siendo el derecho real de hipoteca un "derecho" que forma parte del Derecho Privado, en el que rige, con carácter general, el principio de autonomía de la voluntad, es decir, la libertad de pactos entre las partes contratantes, siempre que los mismos no sean contrarios a las leyes, la moral o las buenas costumbres, hay que poner de relieve, sobre todo en la más reciente historia y más en la actualidad caracteriza­da hasta hace poco por el "boom inmobiliario" y la proliferación de préstamos con garantía hipotecaria otorgados por las en­tidades financieras para la adquisición de viviendas habituales y de segunda residencia, la injerencia de una serie de normas de ca­rácter administrativo y, por ende, de orden público, de carácter imperativo, o sea, de aplicación y observancia obligato­ria, tendentes, fundamentalmente, a la protección del deudor, con­siderado un consumidor y, por tanto, la parte más débil del contrato de préstamo hipotecario, citando a título meramente enunciativo, la Legislación y Reglamentación del Mercado Hipotecario, sobre Disciplina o Intervención de las Entidades de Crédito y acerca de la Defensa de los Consumidores y Usuarios y del Crédito al Consumo y sobre Condiciones Generales de la Contratación, y, especialmente, la serie de disposiciones legales tendentes al cumplimiento de las distintas Directivas Eu­ropeas en esta materia, sin olvidar la ley 1/2.013, de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deudas y alquiler social, quizás, por llamarla de algún modo suave, más bien, de tomadura de pelo a la ciudadanía en general.

Entre otros (y según la mayoría de tratadistas), los caracteres de la hipoteca, son los siguien­tes: es un derecho de realización de valor (pues persigue, no apoderarse del bien hipotecado, sino saldar, mediante su enaje­nación, la obligación que garantiza), de constitución registral (pues su nacimiento a la vida del Derecho exige, sine qua non, su constitución en escritura pública y su inscripción en el Re­gistro de la Propiedad), que grava bienes inmuebles (para dis­tinguirla de la hipoteca mobiliaria), ajenos y enajenables (para poner el énfasis en que los bienes hipotecados pueden pertene­cer al deudor o a un tercero, nunca al acreedor, y que puedan ser objeto de enajenación a través de subasta para satisfacer el pago de la deuda), sin que implique desposesión de los bienes gravados (es decir, los bienes siguen siendo poseídos por su titular), constituyendo, finalmente, un poderoso instrumento del crédito territorial y del tráfico económico (al asegurar el reintegro del dinero dado a préstamo y, por tanto, inocular con­fianza en la economía en general).

Con la hipoteca, por lo general, se garantiza el reintegro del capital prestado (el principal del préstamo), además de otras cantidades (generalmente un porcentaje de aquél), tales como inte­reses ordinarios y no satisfechos, intereses de demora desde la fecha de incumplimiento y gastos de reclamación y de ejecución (honorarios de Letrado y Procurador de los Tribuna­les y Tasas Judiciales, en caso de ejecución judicial o del Notario, en caso de eje­cución extrajudicial, así como los derivados del Registro de la Propiedad).

Cabe plantarse la cuestión de si la constitución de una hipo­teca en garantía de un crédito, en caso de incumplimiento, la res­ponsabilidad del deudor por todos los conceptos indicados anteriormente queda extinguida con la venta en subasta judicial o extrajudicial o, en su caso, con la dación en pago de dicho bien al acreedor. Esto ocurriría en el supuesto de que en el contrato de consti­tución de la hipoteca así se pactara, de conformidad con lo que dispone el artículo 140 de la Ley Hipotecaria: "podrá válidamen­te pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca volun­taria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipo­tecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor”. Aho­ra bien, este precepto es una excepción al principio general que establece el artículo 105 de la propia Ley Hipotecaria, conforme al cual "la hipoteca no alterará la responsabilidad personal ili­mitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Ci­vil" ¿Y qué proclama el artículo 1.911 del Código Civil?, pues, ni más ni menos, lo que se denomina "la responsabilidad patrimo­nial universal del deudor", al establecer que "del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros". Por lo que, siendo posible el pacto de limitación de res­ponsabilidad del deudor con arreglo al artículo 140 de la Ley Hipo­tecaria, dicho precepto, por su no uso o inaplicación, bien podría consi­derarse derogado, pues las entidades financieras y, en general, los acreedores, aun afectando bienes concretos a la satisfacción de sus créditos, no renuncian bajo ningún concepto al citado principio de responsabilidad universal, por razón de asegu­rar así, hasta sus últimas consecuencias, la satisfacción de sus créditos. Ybaste, a título ilustrativo, que el que suscri­be, con treinta y seis años de ejercicio profesional sólo ha tenido un caso en que en la escritura de constitución de hipo­teca en garantía de una deuda se admitiera por la Entidad Fi­nanciera el pacto que recoge el artículo 140 de la Ley Hipo­tecaria, y cuando, al efecto, por parecerme extraño este proce­der, le preguntara yo al representante de dicha Entidad que por qué accedía, excepcionalmente, contra el proceder habitual, a admitir tal pacto, el mismo me respondió que lo hacía porque el deudor no tenía otros bienes y, al menos, obtenía una garan­tía sobre bienes concretos, que de otra manera no obtendría, y que corría el peligro de perderse por la gran morosidad del deudor, por lo que consideraba bueno “agarrar” los citados bienes tal como se agarra uno a un clavo ardiendo, pues si no era por la limitación dicha el deudor no accedía a  firmar la escritura de hipoteca.

Ahora bien, aquí entran en juego principios constituciona­les y morales, en lo que supone, en definitiva, una doble ga­rantía que redunda enormemente en beneficio del acreedor y per­judica, también enormemente, al deudor, y no sólo que perjudica a éste, sino que le convierte en rehén de por vida del acreedor, pues marca su vida con la sombra, casi eterna, de la puesta en juego de todo su patrimonio, no sólo presente, sino también futuro. Es evidente que es de ley, divina y humana, que las deudas han de ser satisfechas o pagadas. Mas esa doble garantía, en principio, pa­rece chocar con preceptos constitucionales, tales como el de igualdad, que proclama el artículo 14 de la Constitución Española, equi­parándose la superposición del artículo 1.911 del Código Civil, por analogía, a una condena a cadena perpetua, casi de muerte civil, proscritas por el artículo 15 de la propia Constitución Española. Y aquí entroncamos directamente con el asunto de rabiosa actualidad, que ha venido en denominarse "los desahucios".

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